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购物中心观察记录:购物空间的延伸与连接

发布时间:2018-11-08 19:09:58 已有: 人阅读

  在各种类型的购物空间实地看过之后,会发现不同区位条件与功能组合情况下的购物中心会具有不同程度的消费增溢,并且这种消费增溢伴随着内部消费功能不足的前提条件会代偿产生小区域范围内的空间外辐射延展。

  通常情况下,作为单一主体购物空间或以购物环境其中一个内部销售场景为区域商业零售行为主体时(比如,社区购物中心,奥特莱斯,或者新建设城区较早布局的缺乏支撑条件的商业综合体),其整体的零售现状和商业环境发展有可能受到内部空间可持续支持的消费零售供需比影响。

  当一个区域范围内的人口规模与可支配收入水准维持在阶段性内的相应水平状况中,缺乏新的产品信息与消费流动特性,那么处于以上情况中的室内商业零售购物空间就可能会受到区域条件的相应环境制约。从实地多角度观察的一些状况看在整个消费环节中,销售者与场地提供者与消费者是构成主要消费信息流动的中枢环节。消费者的购物意愿与购物能力还有可抵达性不足时,购物空间内部的长期持续成本与促销行为还有管理成本都会产生变化。

  (1)购物空间建成早期:购物空间选址目标商业条件基础不足时先行布局,运营和持续成本较大且需培养消费受众;购物空间项目建设期间出现了区域商业环境客观变化,改变了地区消费的主要需求预期。

  (2)购物空间开业运营过程中:地区目标主力消费人群结构缺失;招商阶段,内部商铺入驻未能有效对应地区消费受众的消费预期与现阶段可承受支出条件,导致实际开业时,对消费受众预期偏差较大。

  (3)地段区位交通条件变化:如主要消费受众不具短途可抵达性,或者以通勤时的小额零售消费者群体为主时,销售节奏变化较快,对供应布局和产品推出节奏要求较高时;地区道路或城际交通系统改造等因素。

  (4)受到房地产市场变化影响:当区域条件内与相邻地区的房地产市场发生变化时,目标购物空间出现受众预期范围内的同消费档位竞争环境;地区主力产品消费者群体结构坍缩(通常有可能是同一地区高度聚集的同一类型群体更换居住环境,家庭关系结构变化导致消费阶段时间内的支出方向与消费首要需求顺位变化)。

  (1)对销售环境预期较低时:在进入地区商业环境市场时,对所在地区的商业变化和主力消费群体的预期出现预期不足;导致现有零售状态不足以满足群体要求,会导致消费需求外溢与更多的消费探索行为,如:消费者发现市场需求不足时加入供应群体,运营者发现现有购物空间相关产品承担功能已见顶,但是需求仍然可以持续增加时会再次进行品牌招商。

  (2)当内部购物空间仍然不能满足原有空间条件下的消费需求,而空间布局短时间内根据租赁关系不可临时变动的情况,会有可能在一定程度上,在主体购物空间的外部可经营空间环境门面参与到主体购物空间的供需零售关系状态,现有的一些社区购物中心中,这样的状态比较普遍。而在提前规划了购物中心外部消费需求补充空间的社区购物中心,其区位条件同样也可能在地区限制条件下出现外部购物空间与内部购物空间对该目标购物空间主体的客流分流。

  对于消费受众结构规划更庞大的区域性的购物中心或者大型商业综合体,往往是一个或几个主力购物空间形成的商业区或商圈环境的联系路径构成消费受众的小额零售或边缘消费以及餐饮与补充消费的外部空间场所。

  而这些连接主要购物空间的消费联系路径会根据当地的主要交通条件与购物所在商圈的建筑空间特性发生多层面的路径延展,并产生新的适宜商业拓展的临近地块。从这个角度看,不仅仅是规划预制的商业条件可以驱动地区商业环境的扩大发展,即使是商业区内部群组的联系路径的需要增强了,也会使得商业环境新增需求获得释放。

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